巨鲸娱乐平台直属-楼市3局势,2020年房价能回归多大?央行官员的“预测”言简意赅

2020-01-11 14:52:00|

巨鲸娱乐平台直属-楼市3局势,2020年房价能回归多大?央行官员的“预测”言简意赅

巨鲸娱乐平台直属,关于楼市预测的问题,问10个人,估计会有10种不同的回答。有人说,如果楼市能预测得准,那他早就发财了,干嘛还在这里自说自话。回过头来想想也是,翻开一些专家学者对楼市的预测,确实很多都是南辕北辙,有的人听信了则后悔不已。不过,我们也确实看到对楼市预判很有见地的人,不能说十分精准,但大方向八九不离十。

这类对楼市“很有预见性”人,相信也不是信口胡说,而是做了很多功课,对政策、对行业、对金融和经济等都有全面的了解。而非一些跨行业门外汉的博人眼球之言,说什么“房价如葱、未来北京房价80万”之类的话。

纵观这些年楼市发展,确实存在一定规律,但我们也知道,任何事物都不是一成不变的,未来不一定都会重复昨天的故事!我们不妨先来看看当下楼市面对的三大局势:

一、楼市调控持续深入,短期内难以放松

根据相关数据统计,2019年1-11月,全国出台的各类楼市调控政策达到500次,已经超过2018年全年。这几个月来,确实看到一些地方局部调整了楼市政策,主要是限购政策有所放松。比如南京、天津、广州、成都、佛山等城市,均针对人才进行了适当放开,但是,大部分只是微调。在政策调整后,当地楼市也并未出现明显变化。所有城市均未有更大尺度的放松,说明一个问题,楼市调控政策还会持续,不可能在短期内放松。就连开发商融创孙宏斌都说“大家要理解这次调控”。

二、购房成本居高不下,房贷利率和房价均处于相对高位

在11月20日时,lpr第4次报价有0.05%的下调,5年期以上房贷利率从4.85%下降到4.8%,幅度非常之小,100万30年期房贷,每月仅少还30元。而房价方面,虽然看二手房市场已经趋冷了,但价格并未有明显变化,倒是不少新房还是比较受购房者欢迎,售罄楼盘并不少见。所以,对于购房者来说,房价和房贷利率两个最大成本并未降低,有的地方相比年前还变高了。

三、房企由大把赚钱到艰难求生

数据显示,1-11月份,销售过5000亿的房企已经超过4家了,个个都是巨无霸。按理说,销售业绩这么好,日子就应该好过不是?但实际上是,目前房企关门数量已经是去年的两倍,超过450家。看似销售很火,但不“赚钱”。原因很简单,一方面国家抑制资金流入房地产,另一方面开发商资金成本高,很多地方有限价措施,利润也上不去。以往还可以拆东墙补西墙,现在呢?国家不允许资金随意流入房地产,管理不善的房企自然也就玩不下去了。按照行业规律,未来房地产的行业集中度还会提升,不少房企还会被淘汰。

看完当下楼市面对的3大局势,实际上则给我们了两点启示:

一是只要国家楼市调控存在,房价就难有“大起大落”,楼市整体平稳可期。因此,购房者难捡到便宜,但投资炒房也难有利润;

二房企倒闭潮到来,有概率买到烂尾楼,所以,如果我们一定要买房子,尽量选择资金实力雄厚的大品牌开发商,有信用背书有保障些。

一年时间转瞬即逝,马上就要进入2020年了,不少人关心房价回归的可能性大吗?毕竟很多人都等着买房呢?央行官员的“预测”或给我们泼了一盆冷水。

11月30日-12月1日,中国人民银行调查统计司原司长盛松成出席“变革与梦想·2019凤凰网财经高峰论坛”表示,“我担心半年到一年后房价可能再次上涨”,此话一出,也受到网友们的热烈讨论。

根据盛松成的解释,房价有可能上涨是源于供应下降了,而我们现在控制的是需求,需求只能延缓,现在不买房,不等于以后不买。他列举了几个数据支撑这个观点:

房产开发投资增速已经持续下行了半年;房贷占比已经持续14个月回落,现在仅占人民币贷款增量的33.7%,已回归正常。

他还预测到,一线城市和东部核心二三线城市,土地供应明显小于需求。此外,由于人口和经济原因,未来房价下跌的风险是远离核心城市的三四线城市,而一二线城市人口是净流入的,言外之意,大城市房子还是有潜力的。由此可见,盛松成的意思很明显,接下来,房价仍旧是涨跌互现。

那么,前央行官员盛松成的“预测”有道理吗?

整体上,笔者还是大体同意的,再强调两点:

一是楼市全面普涨时代渐行渐远,但局部地区还是有机会,这主要是下半场城市化带来的。通过当下各种信息来看,未来城市群和都市圈是重头戏,比如一段时间以来,粤港澳大湾区和长三角等国家战略规划相继发布,这些地方将有更多的产业发展机会和就业机会,会吸引更多的人进入,住房需求还会进一步增长。与此同时,此长彼消,人口被虹吸的边缘三四五线城市住房市场或面临长期滞涨,即使有所上涨,但幅度也非常有限,有的地方就真的长期“趴窝”了。

二是大涨时代不再,存钱不明智,但买房投资也不一定能赚钱。正如文章前面对3大楼市局势分析,楼市调控不会贸然退出,而且即使退出也会有长效机制替代,即使有如盛松成所说的“供不应求、人地错配”问题,也仅仅是局部结构性机会,并不是闭者眼买房就能增值,即使同一个城市不同板块也会有较大差异。当然,摆在大家眼下一个问题,由于大家担忧货币贬值预期存在,存钱未必就是明智之举,如果不买房,买什么呢?我们只能期待有更好的投资渠道出现吧。

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