“黑天鹅”下的新城Q3:结算面积"反常"现峰值 权益占比入低

2019-11-07 15:28:58|

冯彩勋作者:王婷婷

10月14日晚,新城控股发布了9月和前三个季度的业绩简报。9月,公司实现销售额262.25亿元,销售面积222.3万平方米。1-9月,合同累计销售额约19769.1亿元,同比增长23.89%,累计销售面积1723.06万平方米,同比增长35.43%。

从今年第三季度主要项目的销售结算来看,第三季度新城控股已结算196万平方米,同比增长126.7%。

在新城控股以“b股对a股”上市的四年中,第三季度是新城控股和解的低点,但今年达到峰值,从第二季度到第三季度上升了近4个百分点。

随后,新城控股今年1月至9月的结算面积为435.2万平方米,同比增长64.68%,增速为近三年来最高。

由于住房企业的结算收入与目前的三项收费“不匹配”,新城控股的利润水平预计将在今年第三季度和全年持续上升。

但是值得注意的是,新城控股第三季度的结算面积为137.8万平方米,占股权的70%。与前几年74%和75%的股权相比,略有下降。

根据今年1-9月的数据,新城控股的股权销售结算面积为292.6万平方米,占股权的67%,达到近四年来的最低水平(2016-2018年为71%、69%、73%)。

股权比例下降需要关注净利润回报母亲

不可否认,第一季度的影响仍在消化中。今年第一季度新城控股的股权结算面积同比下降38.9%,为近年来的最低点。受此影响,第一季度新城控股对其母公司的净利润同比下降约42.63%,至2.07亿元。

随后,从2019年的报告中可以看出,新城控股上半年对其母公司的净利润同比增长2.13%(对其母公司的净利润为25.4亿英镑,同比增长122.81%)。

然而,第二季度新城控股公司母公司的净利率迅速下降,呈现出一定的上升趋势。

目前,百强住宅企业销售额占比呈现下降趋势,2016-2019年(9月1日)平均占比从85%降至74.8%。大多数企业倾向于降低经营风险和资本压力。然而,恒大碧桂园等一些领先的房地产公司也倾向于高比例开发自己的房子。毕竟,高比例的权益意味着更多的利润空间。

新城控股在第三季度占其销售权益的70%,大致处于行业前30-50名的水平。就目前的销售情况而言,新城控股应该考虑未来更高的利润运营。

因为它不可忽视,所以有一个隐藏的情况——平均销售价格的缓慢下降。

新城控股今年上半年的平均销售价格为每平方米11956元,2018年上半年为每平方米12305元,2017年为每平方米12556元。

今年7月至9月,新城控股的平均销售价格分别为11107元/平方米、10687元/平方米和11746元/平方米,波动但基本稳定,略低于上半年的平均水平。

成本控制更好的商业或盈利促进者

事实上,新城控股公司的征地成本控制相对较好。今年上半年新增土地80块,平均底价2989.76元/平方米。9月,新城控股打破“窗口”,在萍乡市开了一栋商住楼,总价1.15亿元,平均房价仅为1600元/平方米。

虽然今年上半年新城控股的三项费用为24.6亿元,销售费、管理费和财务费分别上涨60.44%、11.56%和-47.64%(由于美元债券交易亏损较多),但涨幅并不明显。

在成本相对可控的情况下,地铁控股公司不妨考虑通过产品运营和合作模式进一步提高运营和投资溢价,以显示总体乐观的盈利趋势。一些分析师告诉冯彩勋。

事实上,就利润而言,新城控制的商业部门不容忽视。

1-9月,五岳广场租金及管理费收入27.62亿元,同比增长95%,五岳广场整体租金同比增长158%。

据统计,新城控股已经规划了五岳广场120号左右,今年将开放64号。今年下半年五岳广场的集中结算将大大提高净利润。

逆势“小高潮”提前锁定年度目标

总体而言,在7月黑天鹅事件下,地铁控股第三季度业绩数据反而呈现“小高潮”,开始恢复征地。尽管利润预期波动,但影响不大。

据其他消息来源称,一度融资完全中断的新城控股已从多家银行获得贷款,包括浦东发展银行、民生银行、招商银行、浙江商业银行、齐鲁银行、渤海银行等。它已经向天津、包头、青岛等地区的新项目投入了10多亿美元,四大国有银行已经恢复了对这些项目的融资。

新城控股前三个季度的销售额已经达到年度目标的73%。根据今年249亿的月平均销售率,新城控股将在年底前达到2700亿的目标,整体企业向上。

因此,新城控股今日开盘29.29点,上涨1.13%,最高水平超过30点,赢得投资者的认可。

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